Cikkünkben bemutatjuk azt a két esetet, amikor egyrészt az örökhagyó bérelt földet művelt, másrészt, amikor az örökhagyó bérbe adta a saját tulajdonában lévő termőföldet. Azt mutatjuk be, hogy egyik, illetve másik esetben - bérbeadói és bérlői oldalról is megvizsgálva a helyzetet - mi történik a meglévő haszonbérleti szerződéssel.
Ha az örökhagyó tulajdonában termőföld volt, amit ő korábban haszonbérbe adott, akkor a tulajdonjog a halál pillanatában az örökösre száll át, a hagyatékátadó végzésben ezt rögzíti a közjegyző. Itt ki kell térnünk arra a közelmúltban bevezetett szabályra, miszerint termőföld öröklésekor nem keletkezhet osztatlan közös tulajdon. Ahhoz, hogy ezt elkerüljék az örökösök négy lehetőség közül választhatnak:
- osztályos egyezséget kötnek,
- az ingatlant az örököstársak egyben átruházzák az öröklésben érdekelt más személyre - például a hagyatéki hitelezőre,
- az örököstársak az ingatlant egyben értékesítik,
- az állam javára ingyenesen felajánlják
Most nézzük azt az esetet, amikor valamelyik örökös megörökli a földet, ami haszonbérbe van adva. Ilyenkor az örökös vagy azt szeretné, hogy ő vegye birtokba a területet és saját maga művelje azt, vagy továbbra is a bérlővel szeretné megműveltetni. Ez utóbbi esetben különösebb teendője nincs az örökösnek, bár célszerű a bérlőt tájékoztatni a tulajdonos személyében beállott változásról. Ha azonban az örökös át szeretné venni a földet és meg akarja szüntetni a bérleti szerződést akkor, ha megegyeznek a bérlővel közös megegyezéssel felmondhatják a bérleti szerződést. Abban az esetben azonban, ha a bérlő továbbra is szeretné művelni a földet, pusztán azon tény alapján, hogy a bérbeadói oldalon öröklés történt, nincs lehetősége a haszonbérleti szerződés egyoldalú felmondására az örökösnek, ha a bérlő eleget tesz szerződéses kötelezettségeinek, azaz időben megfizeti a haszonbért és a jógazda gondosságával műveli a földet. Ebben az esetben az örökösnek - ha nem áll fenn azonnali hatályú felmondási ok – akkor ki kell várnia, amíg lejár a bérleti szerződésből még hátralévő idő és majd csak utána veheti birtokba a területet. Természetesen az örökös – csakúgy, mintha nem történt volna tulajdonosváltozás az öröklés miatt – kezdeményezheti - a Fétv.-ben rögzített szabály alapján - a haszonbérleti szerződés módosítását a haszonbérleti díjnak a kezdeményezéskor irányadó helyben szokásos piaci haszonbérleti díjra való módosítása érdekében. Ennek feltétele, hogy minimum 10 évre kötötték a haszonbérleti szerződést, a szerződéskötéstől számítva 5 év már eltelt és a haszonbérleti szerződés időtartamából legalább még 5 év hátra van. Tehát egy 20 évre kötött haszonbérleti szerződés 11. évében történik az öröklés és korábban az örökhagyó nem kezdeményezte a bérleti díj módosítását, akkor az örökhagyó fordulhat a bérlő felé ilyen igényével, viszont egy 10 éves haszonbérleti szerződésnél, ha a 6. évben szerzi meg a föld tulajdonjogát az örökös, akkor ő már nem tudja kezdeményezni a díj módosítását, mert a szerződésből hátralévő idő kevesebb, mint 5 év. Fontos, hogy a törvény lehetőséget biztosít arra, hogy a felek a szerződésben az 5 éves előírt időtartamoktól eltérő, rövidebb időszakokat is megállapíthatnak - akár a szerződésmódosítás kezdeményezésére, akár a szerződésből hátrelévő időtartamra vonatkozóan. Ha azonban erről nem rendelkeztek a felek, akkor a törvényben előírt 5 éves szabályt kell alkalmazni.
A másik eset, amikor az örökhagyó gazdálkodott az általa haszonbérbe vett földön. Ilyenkor nem lehet elvárás, hogy az örökös, aki maga nem tudja és/vagy nem akarja tovább folytatni a föld megművelését arra legyen kötelezve, hogy a bérleti szerződésből még hátralévő időben tegyen eleget az örökhagyó bérlő szerződéses kötelezettségeinek. Ebben az esetben a polgári törvénykönyv szabályai szerint az örökösök a mezőgazdasági haszonbérletet harminc napon belül a gazdasági év végére akkor is felmondhatják, ha az örökhagyó a gazdasági év végét megelőző hat hónapon belül halt meg. A felmondási időt - ha hagyatéki eljárásra nem került sor - az örökhagyó halálától, hagyatéki eljárás esetén a teljes hatályú hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésének napjától, öröklési per esetén a bírósági ítélet jogerőre emelkedésének napjától kell számítani.
NAK / Dr. Farkas Diana
Felhívjunk tagjaink figyelmét, hogy ügyintéző felületünk átalakult. A részletekről érdeklődjön